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  • Par : Yann Le Doré
  • Dans : ESS
  • Posté le 20-04-2016

Comment choisir votre garantie immobilière

Si vous avez déjà mené un projet impliquant l'acquisition d'un bien immobilier, la construction ou la réalisation de travaux, vous savez qu'il vous faudra une garantie bancaire pour couvrir votre emprunt. Quelle garantie est adaptée à votre projet ? Comment choisir parmi les différentes possibilités ? Cet article vous permettra de faire le point pour vous aider à mieux décider.

Qu’est-ce qu’une garantie bancaire ?

Tout contrat de prêt bancaire présente un risque de non-remboursement. Lorsque le montant du prêt est élevé ou lorsque le type de prêt est risqué, la banque peut exiger une garantie qui lui permet de limiter son exposition au risque de défaut de paiement de l’emprunteur.

En particulier, quel est le rôle des garanties immobilières ?

En France, c’est surtout lors de l’achat d’un bien immobilier qu’une garantie bancaire s’impose. Différents types de garantie existent : l’hypothèque, l’inscription en privilège de prêteur de deniers (IPPD), le cautionnement et le nantissement.

Comment caractériser les différents types de garantie immobilière ?

  • L’hypothèque

L'hypothèque est un contrat par lequel l'emprunteur place son bien immobilier en garantie du crédit. En cas de non-remboursement, la banque peut saisir le bien immobilier du débiteur et le vendre aux enchères pour récupérer les sommes dues. L’hypothèque peut porter sur le bien en cours de construction : elle est souvent demandée lors de la construction d’une maison individuelle ou de travaux. Les travaux peuvent d'ailleurs être réalisés en vue de vendre le bien une fois terminés.

Un acte notarié est nécessaire pour l’hypothèque, ce qui implique un certain nombre de frais incluant les émoluments du notaire, la TVA, la contribution de sécurité immobilière et la taxe de publicité foncière. Il est important de noter qu’un remboursement anticipé de l’emprunt, par exemple en cas de revente du bien avant la fin du crédit, donne lieu à des frais de mainlevée d’hypothèque.

Exemple

Tableau 1: Estimation des frais hypothécaires portant sur un emprunt immobilier d'un million d'euros


* Ces frais sont une estimation réalisée à partir du barème en vigueur à compter du 1er mai 2016.

  • Le privilège de prêteur de deniers (PPD)

Le privilège de prêteur de deniers ressemble beaucoup à l’hypothèque mais se démarque en plusieurs points. De manière similaire à l’hypothèque, le prêteur peut saisir le bien immobilier qui fait l’objet de l’emprunt si l’emprunteur ne parvient pas à régler ses échéances de remboursement.

Contrairement à l’hypothèque, cette garantie ne peut pas porter sur un bien en cours de construction car elle est destinée à couvrir le financement de l’acquisition d’un bien immobilier. Le privilège de prêteur de deniers ne peut ainsi porter que sur des biens déjà existants, tels que des bâtiments vieux ou neufs dont la construction est déjà terminée, ou bien des terrains.

Le PPD est aussi un acte notarié, mais l'emprunteur est ici exonéré de taxe de publicité foncière, ce qui en fait une garantie moins coûteuse que l'hypothèque. Un seul PPD peut être appliqué à un bien immobilier et celui-ci a priorité sur la ou les hypothèque(s) portant sur le même bien.

Exemple

Tableau 2 : Estimation des frais de notaire pour un acte de privilège de prêteur de deniers portant sur un emprunt immobilier d'un million d'euros


*Ces frais sont une estimation réalisée à partir du barème en vigueur à compter du 1er mai 2016.

  • Le cautionnement

Les sociétés de cautionnement mutuel permettent la mutualisation des risques. Le principe est que l’emprunteur verse une somme proportionnelle au montant de son emprunt sur un fonds garanti, en contrepartie la société de cautionnement s’engage à payer les échéances en cas de défaut de l’emprunteur.

La contribution de l’emprunteur se décompose en deux parties : l’une va directement et de manière définitive à la société de cautionnement, la seconde est versée au fonds mutuel de garantie et peut être reversée partiellement ou totalement une fois que le crédit a été remboursé.

L'avantage du cautionnement est qu'il ne nécessite pas l'intervention d'un notaire, ce qui en fait une garantie moins coûteuse. Cette garantie peut par ailleurs être utilisée pour des biens neufs ou anciens.

Exemples de sociétés de cautionnement : Crédit Logement, Bred Habitat (Bred), CMH (Crédit Mutuel),SACCEF (Caisses d’Epargne), CAMCA (Crédit Agricole), SOCAMI (Banque Populaire).

Certaines mutuelles d’assurance proposent aussi un service de cautionnement. C’est le cas des mutuelles de la fonction publique telles que la CASDEN (Education Nationale).

Exemple

Tableau 3: Simulation du coût d'un crédit-bail pour un bien immobilier d'un montant d'un million d'euros


*Montants indicatifs issus d’une simulation réalisée à titre d’exemple sur le site de Crédit Logement, effectuée en avril 2016, barème Classic

  • Le nantissement

Le nantissement est un contrat par lequel l’emprunteur remet à son créancier un bien incorporel comme sûreté de la dette. Ce bien peut être : un ensemble de titres financiers (actions, obligations,…), un contrat d’assurance-vie, un fonds de commerce, etc... En cas de défaut de remboursement, le créancier possède un droit de rétention sur le bien placé en nantissement.

Comme il s’agit d’un bien incorporel, le nantissement s'inscrit sur un registre tenu par le greffe du tribunal de commerce. La chronologie des inscriptions détermine le rang du créancier par rapport aux autres créanciers potentiels.

Le nantissement engendre peu de frais mais requiert une condition importante : la valeur du bien incorporel doit être supérieure au montant de l’emprunt. Sans quoi, une garantie complémentaire pourra être demandée pour couvrir le montant restant, comme une hypothèque ou une caution.

Le créancier et le débiteur peuvent signer un contrat de nantissement par un acte sous seing privé, c’est-à-dire sans intervention d’un officier publique, ou par un acte authentique établi par un huissier ou un notaire.

Exemple

Un commerçant peut mettre son fonds de commerce en gage, sans en perdre l’usage. La solidité de cette garantie dépend de la prospérité du commerçant.

  • Pour les entreprises : le crédit-bail

Pour les biens immobiliers à usage professionnel, il est possible de recourir à un crédit-bail couvrant 100% du besoin de financement.

Dans ce cas, c’est la banque qui achète le bien immobilier dans un premier temps. Elle le loue alors à l’entreprise sur une base mensuelle ou trimestrielle et sur une durée de 8 à 15 ans. Au terme de la location, l’entreprise dispose d’une option d’achat.

Les principaux avantages du crédit-bail immobilier sont le peu de fonds propres à mobiliser, ainsi que la déductibilité fiscale des loyers. Au début du crédit-bail, l’entreprise peut verser un dépôt de garantie qui correspond le plus souvent au prix d’achat du bien en fin de location. Elle peut également payer un premier loyer majoré correspondant à un apport personnel afin de diminuer le montant des échéances.

La banque applique un taux d’intérêt qui peut être fixe, variable ou indexé. Elle facture également des frais de dossier conséquents pour réaliser l’expertise du bien immobilier.

Exemple

Bpifrance propose une offre de crédit-bail immobilier à partir de 200 000 € pour des durées de 8 à 15 ans.

Exemple

Tableau 4 : Estimation des frais de dossier (analyse bancaire, expertise immobilière,…) pour un crédit-bail d'un million d'euros


*Source :
http://www.lecomptoirfinancier.com/Financements/Credit_dInvestissement/98-FR-Credit_dinvestissement_gt_Credit-bail_immobilier

CONCLUSION

La garantie qui convient à votre projet dépend donc de la réponse aux questions suivantes : S'agit d'un bien déjà existant ou en construction ? Disposez-vous de biens corporels (bâtiments...) ou incorporels (fonds de commerce...) à placer en garantie ? Les biens acquis le sont-ils pour un usage professionnel tels que la location de locaux ?